Hva er yield, og hvorfor er det essensielt for alle investorer å ha kontroll på?

De fleste som eier en eller to utleieboliger kan fortelle deg nøyaktig hva de betalte for dem.

Veldig få kan fortelle deg hva yielden er.

Og enda færre vet at det er det tallet som avgjør om de noen gang kommer til å kjøpe bolig nummer tre.

Yielden bestemmer kontantstrømmen din. Den bestemmer hvor lite egenkapital banken lar deg operere med. Den bestemmer hvor fort du kan kjøpe igjen.

Likevel er det tallet folk bryr seg minst om når de kjøper.

La oss rydde opp i det.
‍

Hva yield egentlig er

Yield er avkastningen på en eiendom. Hvor mye den kaster av seg i leieinntekter, målt mot hva den kostet deg.

Regnestykket er enkelt. Du tar de årlige leieinntektene og deler på det eiendommen kostet å kjøpe.

En bolig til 1 million kroner som gir 100 000 kr i leie i året har 10 prosent yield.

Gir den 50 000 kr, har den 5 prosent yield.

Men det er én ting folk roter med. Kostprisen er ikke bare prisantydningen. Du må ta med alt. Kjøpesummen, dokumentavgiften, og hver krone du bruker på å pusse opp og møblere.

Regner du yielden på prisantydningen alene, lyver du til deg selv.

Og så er det forskjell på brutto og netto. Brutto yield er før de faste kostnadene. Netto yield er etter at kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold er trukket fra. Begge er nyttige. Men det er brutto yield folk mener når de sier "ti prosent", og det er den vi bruker som mål.

‍
Hvorfor yielden avgjør alt

Her er det de fleste går glipp av.

Bankene er strengere regulert enn før. De to tingene du må mestre for å låne store summer er betjeningsevne og egenkapital.

Yielden treffer begge.

Høy yield betyr høye leieinntekter. Høye leieinntekter betyr bedre betjeningsevne. Bedre betjeningsevne betyr at banken lar deg operere med mindre egenkapital.

Kjøper du med 5 prosent yield, krever banken mer kapital, og ballen begynner aldri å rulle.

‍
Du finner ikke en 10% yield. Du lager den.

Nå tenker du kanskje: hvor finner jeg en bolig med 10 prosent yield?

Svaret er at du sjelden gjør det.

Snittyielden på utleieboliger i Norge ligger på 4 til 6 prosent. Du kommer ikke til å snuble over masse tiprosentsboliger på Finn. Hadde de ligget der, hadde alle kjøpt dem.

Du finner ikke en 10 prosent yield. Du lager den. Etter at du har kjøpt.

Det gjør du med grep som tvinger opp enten verdien, leieinntekten, eller begge.

Min første bolig gjorde jeg om fra fire til seks soverom. Flere soverom, høyere leie, høyere yield.

Oppussing er det kraftigste verktøyet, fordi det løfter både verdi og leie samtidig. Ti tusen kroner i utgifter kan løfte verdien med over hundre tusen.

Og noen ganger handler det bare om å ta markedsleie. Leier du ut for 18 000 i måneden når markedet er 20 000, taper du ikke bare 24 000 i året. Du senker også verdien på hele eiendommen, fordi den prises ut fra leieinntekten.

Andreas er medlem i Eiendomsmalen. Han kjøpte for 2 700 000 kr, pusset opp for 300 000, og endte på 15,4 prosent yield.

‍
Hva yield gjør med kontantstrømmen

La oss se på et eksempel. Samme bolig, to eiere.

Ola Nordmann kjøper en helt vanlig utleiebolig. Egenkapital 338 000 kr. Lån på 3 042 000 kr til 5 prosent rente. Han pusser ikke opp. Yielden lander på 5 prosent.

Leieinntekter: 16 900 kr i måneden. Renter og avdrag: 16 300 kr. Resultat: 600 kr i pluss.

Seks hundre kroner. For all jobben med å eie og drifte en bolig.

Nå tar vi nøyaktig samme bolig, samme lån, samme rente. Men denne gangen brukes 400 000 kr på riktig oppussing, og yielden løftes til 11,3 prosent.

Leieinntekter: 35 700 kr i måneden. Renter og avdrag: 23 600 kr. Resultat: 12 100 kr i pluss.

Samme bolig. Forskjellen i kontantstrøm er over 11 000 kroner i måneden.

I tillegg til det så gjør oppussingen at verdien på boligen øker, og man kan da refinansiere ut økningen skattefritt og bruke det som egenkapital på neste kjøp.

Den ene boligen gir deg nesten ingenting. Den andre gir deg god cash flow hver måned.

‍
Yield mot renta: hvorfor brutto må ligge godt over

Det er her du må følge ekstra godt med.

Mange tror at så lenge yielden er litt høyere enn renta, så går det rundt. Det stemmer ikke.

Brutto yield må ligge et godt stykke over renta for at du skal gå i pluss hver måned.

Hvorfor? Fordi renta ikke er den eneste kostnaden. Du har avdrag, som ikke er fradragsberettiget. Du har kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold. Og du har 22 prosent skatt på nettoleien med dagens regler.

Er brutto yield 5 prosent og renta 5 prosent, blør du penger hver måned.

Er brutto yield 10 prosent og renta 5 prosent, har du en buffer som tåler både avdrag, kostnader og skatt.

Renta på lånene mine ligger på rundt 5 prosent. Likevel går hver eneste eiendom i pluss hver måned. Ikke fordi renta er lav, men fordi yielden er dobbelt så høy som renta.

Spennet mellom yield og rente er der pengene ligger. Jo større spenn, jo mer tåler du, og jo fortere kan du kjøpe igjen.

‍
Hva høy yield gjør med skaleringen

Kontantstrøm er én ting. Skalering er der yielden virkelig viser seg.

To investorer. Begge starter med samme egenkapital.

Den ene kjøper med 10 prosent yield. Leieinntektene øker betjeningsevnen så mye at han kan kjøpe ny bolig etter omtrent 2 år.

Den andre kjøper med 5 prosent yield. Banken vil ikke gi mer, og han må spare opp egenkapital fra lønn. Han bruker mange år før neste kjøp.

Samme startpunkt. Den ene bygger en portefølje. Den andre kjøper én bolig i tiåret.

Stian og Lasse er 22 år. Første utleiebolig kjøpte de for 3 250 000 kr, pusset opp for 110 000, og endte på 10,7 prosent yield. De har siden skalert til en portefølje på 25 millioner kroner.

Sebastian kjøpte sin med 11,5 prosent yield. Han gikk fra 4,6 millioner til 48 millioner i portefølje på to år, og fikk en artikkel i VG.

Dette er dokumenterte resultater fra medlemmer, ikke pyntede eksempler. Resultater varierer, og alt avhenger av hva du selv legger ned. Men mønsteret er det samme: høy yield åpner døren til neste kjøp.

Vil du se hvor mange slike boliger du faktisk trenger for å leve av eiendom? Vi har regnet på det i denne artikkelen.

‍
Regn ut yielden på din egen bolig

Eier du allerede en utleiebolig? Bruk to minutter på dette nå.

Ta de årlige leieinntektene. Del på det boligen faktisk kostet deg, altså kjøpesum pluss dokumentavgift pluss alt du har brukt på oppussing.

Ganger du med 100, har du brutto yield i prosent.

Lander du på 4 eller 5 prosent, er du som folk flest. Det er ikke en katastrofe. Det betyr bare at det finnes grep du ikke har tatt enda, og det kan være det gir mening å selge og kjøpe et bedre objekt.

Lander du under renta, taper du sannsynligvis penger hver måned uten å være klar over det.

Poenget er ikke å føle seg dårlig. Poenget er at du nå vet hvilket tall du skal jobbe med.

‍
Ofte stilte spørsmål om yield

Hva er en god yield på en utleiebolig i Norge?

Minimum 10 prosent brutto er målet i BRRRR-strategien. Snittet i Norge ligger på 4 til 5 prosent. Objekter med 10 prosent og over finnes, men de er sjelden ferdige. Du lager yielden gjennom oppussing, bedre utnyttelse og riktig leiepris.

Hva er forskjellen på brutto og netto yield?

Brutto yield er leieinntektene delt på kostprisen, før faste kostnader. Netto yield er det samme etter at kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold er trukket fra. Når folk sier "ti prosent yield", mener de som regel brutto.

Hvordan regner jeg ut yielden på boligen min?

Årlige leieinntekter delt på total kostpris, ganget med 100. Kostpris er kjøpesum, dokumentavgift og alle oppussingskostnader. Bruk den faktiske kostnaden din, ikke prisantydningen.

Hvorfor er yield viktigere enn prisvekst?

Fordi yielden bestemmer kontantstrømmen og betjeningsevnen, og dermed hvor fort du kan kjøpe igjen. Prisvekst er en bonus du ikke styrer. Yield er noe du selv kan påvirke. Du blir ikke rik av å kjøpe boligen som stiger mest i verdi. Du blir rik av å kjøpe boligen som gjør det mulig å kjøpe en ny rett etterpå.

Kan jeg øke yielden på en bolig jeg allerede eier?

Ofte ja. De vanligste grepene er å pusse opp strategisk, øke antall soverom eller utleieenheter, og heve leien til markedspris hvis du ligger under. Hvert grep løfter enten verdien, leieinntekten, eller begge. Skatteinformasjonen her er generell. Sjekk alltid din egen situasjon med regnskapsfører.

Jeg har laget et gratis introkurs der jeg går gjennom hele strategien fra A til Å. Klikk nedenfor for å se introkurset. Vi sees på neste side.

Klikk her for gratis tilgang