Hvor mange utleieboliger trenger du for å leve av eiendom?

Hvor mange utleieboliger trenger du for å leve av eiendom?
‍
De fleste som vurderer eiendomsinvestering har et tall i hodet. Et vagt tall, et sted mellom "mye" og "urealistisk mange". Ti eiendommer. Femten. Kanskje tyve.
‍
Svaret er lavere enn de fleste tror, men det forutsetter at du kjøper riktig. Riktig betyr objekter med god yield, ikke gjennomsnittsobjekter til markedspris.
‍
La oss ta utgangspunkt i realistiske tall og se hva regnestykket faktisk sier.

La oss ta et eksempel som representerer en god, men ikke eksepsjonell, utleiebolig for en Eiendomsmalen-investor.
‍
Eiendommen er verdt 4 000 000 kr etter eventuell oppussing. Yield er 10 prosent, som er minimumsmålet innenfor BRRRR-strategien. Renten er 5 prosent.
‍
Her er tallene:
‍
- Markedsverdi: 4 000 000 kr
- Leieinntekter (10% yield): 400 000 kr per år = 33 000 kr per måned
- Lån (80% LTV): 3 200 000 kr til 5% rente
- Månedlig rentekostnad: 13 333 kr
- Månedlig avdrag (25 år): 5 367 kr
- Totale lånekostnader: 18 700 kr per måned
- Kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold: ca. 3 000 kr per måned
- Totale kostnader: ca. 22 000 kr per måned
‍
Netto kontantstrøm før skatt: 11 000 kr per måned.
‍
Skattepliktig inntekt er leieinntekter minus rentefradrag og driftsutgifter (avdrag er ikke fradragsberettiget): 33 000 - 13 333 - 2 500 = 17 167 kr. Skatt ved 22 prosent: ca. 3 800 kr.
‍
Netto etter skatt: ca. 7 000 kr per måned.

7 000 kr per måned per eiendom er ikke nok til å leve av alene.
‍
Men det er heller ikke poenget med én eiendom. Poenget er at hver eiendom du kjøper legger til 7 000 kr i månedlig nettoinntekt. Og at avdraget på 5 367 kr per måned bygger egenkapital som du kan refinansiere og rulle videre.
‍
Slik ser det ut med ulike antall eiendommer, med de samme forutsetningene:
‍
| Antall eiendommer | Netto etter skatt per måned | Netto etter skatt per år
‍
1: | 7 000 kr | 84 000 kr |
2: | 14 000 kr | 168 000 kr |
3: | 21 000 kr | 252 000 kr |
4: | 28 000 kr | 336 000 kr |
5: | 35 000 kr | 420 000 kr |

ETTER skatt. Før skatt er 5 eiendommer 55 000 kr før skatt, og 660 000 kr før skatt.
‍
Med fire eiendommer og 10 prosent yield er du på 28 000 kr per måned etter skatt. Det tilsvarer 336 000 kr per år. For mange nordmenn er det mer enn nok til å kutte ned på jobb eller slutte helt.
‍
Fem eiendommer gir 35 000 kr per måned. Det er nær medianinntekten i Norge, skattefritt fra lønn, og uten at du møter opp noe sted.

Er 10 prosent yield realistisk?
‍
Det er her mange stopper opp. Snittyielden på utleieboliger i Norge ligger rundt 4 til 5 prosent. Å oppnå 10 prosent virker uoppnåelig for mange.
‍
Det er det ikke. Men det krever at du leter aktivt, kjøper riktig type objekt, og vet hva du ser etter.
‍
Stian og Lasse er 22 år gammel.
De kjøpte sin første utleiebolig for 3 250 000 kr og brukte 110 000 kr på oppussing.
Ny verdi: 4 000 000 kr.
Leieinntekter: 360 000 kr per år.
Yield: 10,7 prosent.

De har siden skalert til en portefølje på 25 millioner kr.
‍
Rhino kjøpte for 2 950 000 kr og pusset opp for 400 000 kr.
Ny verdi: 5 000 000 kr.
Yield: 12 prosent.
Leieinntekter: 414 000 kr per år.
‍
Marius kjøpte for 3 400 000 kr med 900 000 kr i oppussing.
Yield: 12 prosent.
Leieinntekter: 516 000 kr per år.
‍
Andreas kjøpte for 2 700 000 kr med 300 000 kr i oppussing.
Yield: 15,4 prosent.
Leieinntekter: 462 000 kr per år.
‍
Disse tallene er dokumenterte resultater fra Eiendomsmalen-medlemmer, ikke idealiserte eksempler. Og de er ikke unntakene. De er resultater av å bruke samme strategi, samme søkeprosess, og samme kjøpskriterier.
‍
10 prosent yield er ikke lett å finne. Men det er heller ikke uvanlig for de som vet hva de ser etter.

Siden 2019 har jeg i gjennomsnitt kjøpt én ny utleieenhet hver tredje måned. Det gir fire kjøp per år. Over seks år har det resultert i en portefølje på 40 leiligheter og ca. 950 000 kr i månedlige leieinntekter.
‍
Mitt tempo er ikke nødvendig for deg.
‍
Tenk deg at du gjør halvparten. To eiendommer per år. Det er én eiendom hvert halvår, noe som er realistisk for de som starter med riktig kunnskap og tilstrekkelig egenkapital.
På to år sitter du da med fire eiendommer og 28 000 kr netto per måned. Med tre år og seks eiendommer er du på 42 000 kr per måned.
‍
Stian og Lasse er 22 år. De er ikke eksepsjonelt rike eller uvanlig heldige. De brukte en strategi som kan gjentas.

Regnestykket over forutsetter at du kjøper og holder. Men BRRRR-strategien gjør det mulig å skalere raskere enn ved vanlig sparing.
‍
BRRRR: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.
‍
Du kjøper et objekt under markedsverdi og pusser det opp strategisk. Ny takst reflekterer den forbedrede verdien. Banken gir deg lån basert på ny takst, og du tar ut differansen som kapital. Den kapitalen bruker du som egenkapital på neste kjøp.
‍
Slik ruller du egenkapitalen fremover uten å sette inn nye penger fra lønn for hvert kjøp.
‍
En av mine egne eiendommer: kjøpt for 3 600 000 kr med 100 000 kr i oppussing. Ny takst: 5 200 000 kr. Verdiskapning: 1 400 000 kr. Leieinntekter: 439 200 kr per år, yield 11 prosent.
‍
Kombinert med kontantstrøm fra de andre eiendommene gir dette et system som i praksis finansierer seg selv etter de første kjøpene.

Vil du forstå mer om skattestrategiene som gjør eiendom enda mer lønnsomt?
Les artikkelen vår om vedlikeholdsfradrag og formuesskatt.

Hvor mange utleieboliger trenger man for å leve av eiendom?
‍
Med 10 prosent yield og 5 prosent rente på 80 prosent belåning gir én eiendom til 4 millioner kr omtrent 7 000 kr per måned etter skatt. Du trenger 4 til 5 slike eiendommer for å ha en månedlig inntekt på 28 000 til 35 000 kr. Det er et realistisk mål for de fleste som starter i dag og er konsistente de neste 3 til 5 årene.
‍
Hva er en god yield på en utleiebolig i Norge?
‍
Minimum 10 prosent er målet innenfor BRRRR-strategien. Snittyielden i Norge ligger på 4 til 5 prosent. Objekter med 10 prosent eller mer finnes i mellomstore norske byer, men krever aktiv leting, kunnskap om markedet og evnen til å kjøpe der andre ikke ser muligheter.
Hvor mye egenkapital trenger jeg for å komme i gang?
‍
Minstekravet for utleiebolig kjøpt privat er 10 prosent egenkapital. På en eiendom til 4 millioner kr tilsvarer det 400 000 kr i egenkapital pluss kjøpsomkostninger. Mange bruker oppsparte midler, BSU eller frigjort egenkapital fra primærboligen. Etter første BRRRR-syklus kan egenkapitalen i neste kjøp komme fra refinansieringen av første eiendom.
‍
Bør jeg kjøpe privat eller via AS?
‍
For de fleste er det best å starte privat. Privat gir lavere rente, 22 prosent skatt på nettoleieinntekter og enklere struktur. Når betjeningsevnen begrenser videre kjøp, gjerne etter 3 til 4 eiendommer, kan et AS åpne for høyere lånegrense og skattemessig optimalisering. Anbefalt rekkefølge: kjøp privat til grensen er nådd, vurder deretter AS.
‍
Hva er risikoen ved å leve av leieinntekter?
‍
De vanligste risikoene er tomgangsleie og leietakere som ikke betaler. Begge begrenses med 3 måneders depositum, husleietapsforsikring, grundig screening av leietakere og et kontantreservefond på 3 til 6 måneders kostnader per eiendom. En yield på 10 prosent gir en buffer som gjør at korte perioder med tomgang ikke setter deg i en vanskelig situasjon.

Jeg har laget et gratis introkurs der jeg går gjennom hele strategien fra A til Å. Klikk nedenfor for å se introkurset. Vi sees på neste side.

Klikk her for gratis tilgang